Vente ou location : quand l'état des risques est-il exigé ?
À la vente comme à la location, l'état des risques est exigé pour toute construction ou tout terrain situé dans un secteur réglementé : plan de prévention des risques, sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5, radon de niveau 3, ou autre périmètre visé. Le document date de moins de six mois.
Le propriétaire le remet au futur acquéreur ou au futur locataire. Sont visés : un plan de prévention des risques technologiques approuvé ; une zone de plan de prévention des risques naturels ou miniers, y compris si certaines dispositions sont déjà opposables ; un périmètre prescrit, encore à l'étude. La sismicité 2, 3, 4 ou 5 suffit à elle seule. Le radon de niveau 3, le recul du trait de côte et l'obligation de débroussaillement aussi.
Parmi les 272 communes couvertes, 190 sont en zone sismique 2 et 19 en zone 3. Ces 209 communes doivent un état des risques sur le seul fondement sismique. Tours, en zone 2 faible, cumule inondation, mouvement de terrain, séisme et un plan de prévention des risques naturels : l'ERP (état des risques) à Tours est dû à la vente et à la location. Les 63 communes couvertes en zone 1 ne le sont pas par la seule sismicité. Un autre périmètre peut toutefois l'imposer. Toute annonce concernée renvoie vers Géorisques, comme l'indique Service Public.
Source : service-public.gouv.fr
Pouvez-vous l'établir vous-même, sans certification ?
Oui. Le vendeur ou le bailleur établit lui-même l'état des risques : aucune certification n'est exigée. Il le remplit par le service en ligne prévu à cet effet. Un autre moyen reste possible si le document reprend les informations de l'article R125-24 du code de l'environnement et s'il est à jour.
La date d'élaboration y figure, avec le numéro de chaque parcelle et les zones du bien. Pour chaque plan de prévention qui couvre la parcelle, il faut un extrait graphique, l'extrait du règlement et une mention sur les travaux prescrits, réalisés ou non.
En zone de sismicité 2, 3, 4 ou 5, la fiche sur le risque sismique est jointe. La fiche radon ne l'est que pour le niveau 3. Le document ajoute, s'il y a lieu, les éléments sur le recul du trait de côte et la fiche de débroussaillement. Il liste les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune qui ont affecté le bien et ouvert une indemnité. Ces arrêtés se consultent en mairie ou en préfecture.
À la vente, si une catastrophe naturelle a été déclarée et si le vendeur dispose du rapport d'expertise de l'assureur, il joint la liste des travaux non réalisés permettant l'arrêt des désordres liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols, survenus pendant qu'il était propriétaire. Cela vaut après indemnisation, ou si un droit à indemnisation est ouvert.
Source : service-public.gouv.fr
Quels aléas reviennent le plus souvent parmi les 272 communes couvertes ?
Parmi les 272 communes couvertes, Géorisques recense le séisme dans 209 communes, l'inondation dans 114, le mouvement de terrain dans 54, la rupture de barrage dans 17, le risque industriel dans 12 et le transport de marchandises dangereuses dans 2. Le formulaire reste le même. Les aléas réellement recensés, eux, changent avec la commune.
Le séisme domine parce que 190 communes couvertes sont en zone 2 et 19 en zone 3. Ce classement impose l'état des risques. L'inondation recensée n'équivaut pas, à elle seule, à un plan de prévention : l'état ne reprend un plan que s'il vise la parcelle. Tours, en zone 2, associe inondation, mouvement de terrain, séisme et un plan de prévention des risques naturels. Richelieu, en zone 3, n'a que le séisme. Abilly ajoute l'inondation au séisme. Le Grand-Pressigny ajoute le mouvement de terrain. Champigny-sur-Veude ne recense que le séisme.
Cinq communes suffisent à montrer l'écart : le formulaire est commun, le contenu ne l'est pas. Le propriétaire part de sa parcelle. Le site Géorisques donne les risques communaux et les plans. L'état reprend les zones de la parcelle, les extraits de règlement lorsqu'un plan s'applique, et les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune qui ont affecté le bien et donné lieu à une indemnité.
Zone sismique 1, 2 ou 3 : qu'est-ce que cela change dans l'ERP ?
Le niveau sismique change deux choses : l'obligation d'établir l'état des risques, puis la fiche à y joindre. La fiche d'information sur le risque sismique est exigée si la commune est en zone 2, 3, 4 ou 5. La zone 1 n'ouvre pas cette obligation à elle seule, et elle n'impose pas la fiche.
Parmi les 272 communes couvertes, 63 sont en zone 1, 190 en zone 2 et 19 en zone 3. Ces trois comptes couvrent les 272 communes. Aucune n'est en zone 4 ou 5. En zone 2 ou 3, l'état des risques est dû pour la sismicité, et la fiche sismique en fait partie. En zone 1, la fiche sismique n'est pas demandée. Un plan de prévention ou un autre périmètre peut quand même imposer l'état.
Tours est en zone 2, niveau faible. Richelieu, Abilly, Le Grand-Pressigny et Champigny-sur-Veude sont en zone 3, niveau modéré. Pour ces communes, la fiche sismique est à joindre. Le reste du document suit les autres aléas de la parcelle. Richelieu et Champigny-sur-Veude ne recensent que le séisme. Abilly y ajoute l'inondation. Le Grand-Pressigny y ajoute le mouvement de terrain. Date, numéros de parcelles et zonages restent à indiquer dans tous les cas. Le propriétaire remplit l'ensemble sans certification.
Faut-il parler du radon alors qu'aucune commune couverte n'est en catégorie 3 ?
Non. La fiche d'information sur le radon n'est jointe que si la commune est classée en zone à potentiel radon de niveau 3, le plus élevé. Parmi les 272 communes couvertes, aucune n'est en catégorie 3. La fiche radon n'est donc pas due pour un bien situé dans ces communes.
Le potentiel radon se lit sur une échelle de 1 à 3. Tours est en catégorie 1. Richelieu, Abilly, Le Grand-Pressigny et Champigny-sur-Veude le sont aussi. La catégorie 1 n'impose pas la fiche. L'absence de cette fiche ne dispense pas de l'état des risques si un autre critère est rempli. À Tours, la zone sismique 2 et un plan de prévention des risques naturels suffisent. Dans les 19 communes couvertes en zone 3, la sismicité modérée suffit aussi. Richelieu, Abilly, Le Grand-Pressigny et Champigny-sur-Veude en font partie.
Le propriétaire renseigne malgré tout la date, les parcelles et les zones du bien. Ne pas joindre la fiche radon, lorsqu'elle n'est pas due, n'autorise pas à omettre la fiche sismique en zone 2, 3, 4 ou 5. Les autres mentions restent dues dès qu'un critère de la liste est rempli : plan de prévention, sismicité à partir du niveau 2, recul du trait de côte ou obligation de débroussaillement. Le classement radon de catégorie 1 se constate commune par commune. Il ne se devine pas à partir du département.
Maison, appartement, local ou terrain nu : le document est-il le même ?
Oui pour l'état des risques. Les mêmes règles valent pour toute construction et pour tout terrain, constructible ou non, à la vente comme à la location. Maison, appartement, local ou parcelle nue ne changent pas le contenu de cet état. Les autres documents du dossier, eux, ne sont pas les mêmes.
Pour un terrain nu, l'état des risques est le seul diagnostic, à la vente comme à la location. À la vente d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, le vendeur fournit en plus une étude géotechnique préalable, dite G1. Un géotechnicien la réalise, et non un diagnostiqueur. Elle est annexée à la promesse ou à l'acte.
Pour un local commercial ou des bureaux, dès lors que le bien est dans un secteur visé, l'état des risques reste dû, dans les mêmes conditions qu'un logement. S'y ajoutent le diagnostic de performance énergétique, sauf local non chauffé, l'amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, et les termites à la vente selon la commune. Le plomb, l'électricité et le gaz ne sont pas demandés : ils visent les logements. Si le local est un lot de copropriété, la vente indique la superficie privative Carrez, comme pour tout lot. La loi ne distingue pas l'usage du lot. Le vendeur peut obtenir la liste de vos diagnostics obligatoires en 2 minutes avant la promesse.
Moins de six mois : où annexer l'ERP, et que faire s'il est périmé ?
L'état des risques doit avoir moins de six mois. S'il est plus ancien, ou si ses informations ne sont plus exactes à la date de signature, il est actualisé. Le document est alors repris avant d'être annexé.
À la vente, le vendeur le remet au potentiel acquéreur lors de la première visite, lorsque cette visite a lieu. Il l'annexe à la promesse de vente, à l'acte, ou au contrat préliminaire en cas de vente en l'état futur d'achèvement. L'acquéreur le date et le signe. Le vendeur conserve une copie. Cet état figure dans le dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse ou à l'acte de vente.
Si le document n'est pas remis au plus tard à la signature de la promesse ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation ne commence que le lendemain de sa communication. Si l'acte n'est précédé ni d'une promesse ni d'un contrat préliminaire, et si l'état n'y est pas joint, le délai de réflexion ne commence lui aussi que le lendemain de la communication.
À la location, le bailleur remet l'état lors de la première visite, si elle a lieu, puis l'annexe au bail. Le locataire le date et le signe. Le bailleur en garde une copie. L'état est actualisé s'il n'est plus exact à la signature du bail. Il a, là aussi, moins de six mois.