Erreur n°1 : confondre la surface Carrez avec la surface habitable Boutin
La première erreur, la plus fréquente, consiste à croire que la surface dite « Loi Carrez » et la surface dite « Loi Boutin » désignent la même chose. Ce n'est pas le cas. La surface Carrez (loi n°65-557 du 10 juillet 1965, article 46) s'applique exclusivement à la vente d'un lot de copropriété : elle mesure la surface privative, c'est-à-dire la superficie des planchers, déduction faite des murs, cloisons, marches et embrasures de portes, ainsi que des surfaces sous une hauteur inférieure à 1,80 mètre. La surface habitable (loi Boutin) concerne la location et se calcule différemment : elle prend en compte la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les parties de hauteur inférieure à 1,80 mètre. Un propriétaire à Tours ou à Joué-lès-Tours qui annonce une surface Carrez dans une annonce locative commet une erreur réglementaire. Pour une vente à Tours, le diagnostic Carrez est obligatoire ; pour une location, c'est la surface habitable qui doit figurer au contrat. Les textes officiels ne précisent pas de sanction automatique pour cette confusion, mais elle peut entraîner un litige sur le loyer ou le prix de vente.
Source : service-public.gouv.fr
Erreur n°2 : ne pas fournir la surface Carrez dans l'acte de vente d'un appartement
Lors de la vente d'un appartement en copropriété, la promesse de vente ou l'acte de vente doit indiquer la surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez). Cette obligation est rappelée par le Service Public : « La promesse de vente ou l'acte de vente doit aussi indiquer la surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez) ». L'absence de cette mention expose le vendeur à des conséquences juridiques. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée, l'acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix. Les textes fournis n'établissent pas de nullité automatique de la vente pour défaut de mention de la surface Carrez, mais ils précisent que ce document fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) à remettre à l'acquéreur. Pour un propriétaire à Saint-Cyr-sur-Loire ou à Saint-Pierre-des-Corps, l'oubli de ce diagnostic dans le DDT peut donc avoir un coût direct. Il est recommandé de faire mesurer la surface par un diagnostiqueur certifié avant la mise en vente. Les diagnostiqueurs à Saint-Pierre-des-Corps peuvent réaliser cette prestation.
Source : service-public.gouv.fr
Erreur n°3 : appliquer la surface Carrez à une maison individuelle ou à un terrain
La surface Carrez ne concerne que les lots de copropriété (appartements, caves, parkings). Pour une maison individuelle, cette obligation n'existe pas. Le Service Public le confirme : la liste des diagnostics obligatoires pour une maison individuelle ne mentionne pas la surface Carrez. En revanche, pour une maison, d'autres diagnostics sont requis, comme le DPE si la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m², ou le CREP si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949. Un vendeur à Tours qui inclurait une surface Carrez dans l'annonce d'une maison créerait une confusion inutile et pourrait être accusé de pratique trompeuse. Les textes fournis ne prévoient pas de sanction spécifique pour cette erreur, mais elle peut nuire à la crédibilité de l'offre. Pour une maison, il faut se référer à la surface de plancher ou à la surface habitable selon le contexte. Le DPE à Tours est obligatoire pour les maisons de plus de 50 m² mis en vente.
Erreur n°4 : oublier que la surface Carrez fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT)
Le DDT regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires pour la vente. Pour un appartement, la surface Carrez doit y figurer. Le Service Public précise que le DDT comprend notamment la « Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez) ». L'absence de ce document dans le DDT peut entraîner des difficultés lors de la signature de l'acte de vente. L'acquéreur peut demander une diminution du prix si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée. Les textes fournis ne précisent pas de délai de validité spécifique pour la mesure Carrez, mais il est conseillé de la réaliser au moment de la mise en vente. Pour un propriétaire à Joué-lès-Tours, il est essentiel de vérifier que tous les diagnostics sont regroupés dans le DDT avant la promesse de vente. Les diagnostiqueurs à Joué-lès-Tours peuvent constituer ce dossier complet.
Source : service-public.gouv.fr
Erreur n°5 : négliger la différence de calcul entre les deux surfaces
La surface Carrez et la surface habitable ne se calculent pas de la même manière. La surface Carrez (loi Carrez) exclut les surfaces sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80 mètre, les murs, cloisons, marches et embrasures de portes. La surface habitable (loi Boutin) exclut également les surfaces sous 1,80 mètre, mais aussi les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas non chauffées, et locaux communs. Un propriétaire à Saint-Cyr-sur-Loire qui utilise la surface Carrez pour calculer le loyer d'un appartement risque de sous-évaluer ou surévaluer le loyer, car les deux surfaces peuvent différer. Les textes fournis ne donnent pas de formule de conversion entre les deux, mais ils établissent clairement que la surface Carrez est réservée à la vente en copropriété et la surface habitable à la location. Pour éviter toute erreur, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour chaque type de mesure.
Source : service-public.gouv.fr